自身で働く以外に収入を得るのに代表的な方法として不動産投資が挙げられると思います。最近ではサラリーマン大家といった言葉も耳にします。その中でアパート経営も選択肢の一つのです。アパート経営のリスクは色々と耳にしますが、検討すべきポイントを押さえて選択すればとても良い投資となります。不動産の営業マンがアパート経営を考える上で選ぶポイントをご紹介していきます。
アパート事業をする目的
- 将来、働けなくなったときのための不労収入確保
- 資産を増やす目的
- 自分に万が一あった場合に残された家族のための収入源
- 相続税対策として
- 減価償却による所得税対策として
建築会社、管理会社の選択
建築会社と管理会社の選択は非常に重要です。管理を自分で出来る自信のある方は建築費が安い工務店などに依頼するのもありかもしれません。しかし、知識のない方はそれは難しいと思います。そこで、大手建築会社の借り上げ(サブリース)の選択も出てきます。同じ借り上げとはいえ、各社の借上げの管理システムは違いがあるのでしっかりと確認する必要があります。
- 借上期間
- 更新時期の確認
- 借上率はどのくらいか？
- 免責について
- 修繕費、原状回復費用の負担の考え方
- 客付、入居斡旋体制
- 管理体制
- 家賃回収
計画地の立地と家賃相場
計画地の家賃設定は適切なのか確認は必要です。
計画地周辺の家賃の相場は確認する必要もあります。家賃は設備によって変わります。築年数というよりはその建物の設備と家賃がどのくらいなのか調べることは出来ると思います。実際に建てるアパートの設備もしっかりと確認しましょう。
建築費用と諸費用
建築費の他にも測量費用、水道引込費用、銀行の利息などの諸費用はかかります。建築費以外にかかる費用についてもしっかりと確認しましょう。
金融機関の選択
全額現金で建てる以外は銀行からの借り入れとなります。銀行の条件は各銀行違うので確認しましょう。
固定期間、金利はどのくらいなのか確認しましょう。
利回り
利回りは判断の指標となります。
表面利回り＝年間収入÷購入価格
実質利回り＝（ 年間収入－年間支出 ）÷購入価格
利回りは計画内容を比較するための一つの目安です。すべてが利回りだけではないので他の要素もしっかりと確認してください。
税金を考慮する
アパートには土地建物の固定資産税、都市計画税がかかります。不動産取得税も購入した初年度はかかります。
実際の手残りを確認
毎月の賃料から返済を差し引く計算のほかに、毎年の税金を差し引くことで実際の手残りを把握できます。
表面上は賃料から返済を引いた収支を出されます。固定資産税、修繕積立費などアパート事業をする上で年間の支出は必ず把握しましょう。
数十年先まで事業収支を考える
将来、賃貸事業は家賃が下がるリスク、金利が上がるリスクはあります。ある程度負荷をかけたシミュレーションで１０年後の収益、２０年後の収益と把握しておきましょう。早期返済を目指して金利リスクを亡くすのも一つの方法です。または、10年、20年運用して売却するというのも考え方の一つのです。どのように運用するかは検討しておきましょう。
まとめ
アパート事業は資産運用としては良い方法の一つです。
管理会社、事業内容をしっかりと確認しましょう。土地を購入する場合は利回りはもちろん良くありません。土地を買うと思えばただ買うよりも資産形成として良い方法となると思います。自己資金、借り入れのバランスを考えて検討してください。
土地を所有している方であればその土地の立地を調査して賃貸住宅として将来的に運用できる場所であるかの確認が必要です。
いずれにしても、アパート事業はリスクをしっかりと把握し、シミュレーションしてはじめれば安心できます。
物件を増やすことが出来れば大家業で生活していくことも可能です。
コメント